Egy ingatlanhirdetés nem egyenletesen teljesít. A megtekintések java része az első napokra esik, utána a görbe leszálló ágba fordul, és ritkán tér vissza a kezdeti szintre. Ez a hirdetési portálok működéséből következik, és az eladóra nézve három gyakorlati következménnyel jár. Érdemes ezeket még azelőtt végiggondolni, hogy a hirdetés élesedik.
Miért éppen az első napok számítanak
Amikor egy hirdetés felkerül, két csoport látja. Az egyik a portál friss találatai között böngészőké, a másik azoké, akiknek mentett keresésük van az adott paraméterekre, és értesítést kapnak az új hirdetésekről.
A mentett keresők a fontosabbak. Ők hetek vagy hónapok óta figyelik a piacot, ismerik az árakat, és pontosan tudják, mit keresnek. Egy fiatal pár például, amely fél éve keres kétszobás, erkélyes lakást egy adott kerületben, minden új hirdetést szinte azonnal megnyit. Egy adott ingatlanról azonban csak egyszer kapnak értesítést: akkor, amikor megjelenik.
Ha ebben a pillanatban a hirdetésben három telefonnal, esti lámpafénynél készült fotó van, ez a csoport továbblép. A keresést nem törlik, egyszerűen nem kattintanak. Ugyanarról az ingatlanról pedig legközelebb már nem kapnak értesítést, így a legjobban felkészült vevők egy része végleg kiesik.
Az árspirál
Egy hirdetés, amely hetek alatt sem hoz érdeklődőt, előbb-utóbb árcsökkentéshez vezet. Az árcsökkentés hoz egy új hullámot, mert a portálok az árváltozást is jelzik. Ha ez a hullám sem hoz vevőt, jön a következő csökkentés.
A gond az, hogy ekkorra a hirdetés már régóta fent van. Az aktív keresők jelentős része látta, és aki egy ingatlant harmadszor lát a találatok között, egyre inkább arra gyanakszik, hogy valami baj van vele. A megtekintésen is elhangzik a kérdés: „miért nem kelt el eddig?” Az idő így önmagában rontja az alkupozíciót, függetlenül attól, hogy az ingatlannal minden rendben van.
Ebből a szempontból az első hét minősége az elérhető eladási árat is befolyásolja. Egy jól indított hirdetésnél a második vagy harmadik árcsökkentésre jó eséllyel nincs szükség.
A szezonalitás
A kereslet nem egyenletes az év során. Tavasszal és ősszel aktívabbak a vevők, sűrűbb a kínálat, és gyorsabban cserélődik a piac. Nyáron a szabadságolások, télen az ünnepek idején lassul minden.
Szezonban egy kéthetes csúszás egy teljes keresési hullámot jelenthet. Aki márciusi indulásra készült, de a hirdetése csak április közepén kerül fel, már egy másik érdeklődőkörnek hirdet, mint akire eredetileg számított: a márciusban aktív vevők egy része addigra talált magának valamit.
A hirdetés anyagainak ezért még az indulás előtt el kell készülniük. Gyakori forgatókönyv, hogy a tulajdonos sietségből előbb feltölti a hirdetést a saját fotóival, azzal a szándékkal, hogy a videót két hét múlva pótolja. Ez a sorrend éppen a legértékesebb napokat áldozza fel.
A megtekintések előszűrése
A harmadik hatás az eladó idejét érinti.
Egy jó videó csökkenti a megtekintések számát. Aki végignézte a filmet, tudja, hogyan kapcsolódnak egymáshoz a helyiségek, milyen az alaprajz logikája, mekkora a kert, és milyen a környék. Aki ezek után is időpontot kér, az valóban érdeklődik.
Videó nélkül ez fordítva működik. Több érdeklődő jön el, és közülük többen már az első öt percben rájönnek, hogy nem ezt keresték: a gyerekszoba kisebb, mint gondolták, a nappali északra néz, vagy a ház közvetlenül a főút mellett áll. Az eladó szempontjából ez elvesztegetett szombat délelőttöket jelent, kitakarított lakással és elhalasztott családi programokkal.
Az ingatlanosnál ugyanez a hatás a saját idejében jelentkezik: kevesebb, de komolyabb megtekintés, legalább ugyanannyi ajánlat mellett.
Mit jelent ez a gyakorlatban
Az anyagok legyenek készen a hirdetés indulása előtt. A fotó, a videó, az alaprajz és a leírás egyszerre kerüljön ki.
Az árat az induláskor kell reálisan meghatározni, mert az első hullám nem ismételhető meg. Egy árcsökkentés kisebb és kevésbé motivált közönséget ér el, mint az induló hirdetés.
Ha az anyag mégis utólag készül el, a hirdetés levétele és újraindítása több új értesítést hoz, mint a meglévő hirdetés szerkesztése.